คุยกับผู้มีบทบาทใน PMCU จุฬาฯ มองเสน่ห์ สยามสแควร์ เมื่อเปลี่ยนโฉมครั้งใหญ่

‘สยามสแควร์’ เป็นหนึ่งแลนด์มาร์คชื่อดังของบ้านเราทั้งในเชิงวิถีชีวิต การท่องเที่ยว ตลอดจนเป็นย่านการค้าสำคัญ และขึ้นชื่อว่ามีราคาที่ดินแพงสุดในประเทศไทย โดยตอนนี้มีการประเมินราคาไว้ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งปัจจุบันเราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของแลนด์มาร์คแห่งนี้มากมาย ไม่ว่าจะเป็นการเกิดขึ้นใหม่ของอาคาร ร้านค้า พื้นที่และการสร้างสรรค์กิจกรรมที่เร่งจังหวะให้สยามสแควร์แปลกตาไปกว่าเดิม

จึงเกิดคำถามตามมาว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้เกิดขึ้นจากอะไร มีเป้าหมายอย่างไร รวมถึงมนตร์เสน่ห์ในการเป็น Trend Setter และเป็นแหล่งกำเนิดการสร้างชื่อเสียงให้กับแบรนด์ไทยเล็กๆ เพื่อก้าวสู่ระดับอินเตอร์จะหายไปหรือไม่

ด้วยเหตุผลทั้งหมด The People จึงได้นัดพูดคุยกับ รศ.ดร.จิตติศักดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาศ รองอธิการบดีด้านการจัดการทรัพย์สินและกายภาพ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ผู้มีบทบาทสำคัญในการดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) ซึ่งดูแลพื้นที่สยามสแควร์

“ถ้าเกิดเรามองสยามสแควร์ เขามีการโตของเขา มีช่วงที่ป่วย มีช่วงที่เขาอาจจะอ่อนแอบ้าง แล้วก็มีช่วงที่เขาพร้อมจะฟื้นตัว เป็นภาพที่เรามองย้อนจากอดีตมาถึงตอนนี้”

The People : จุดเริ่มต้นการพัฒนาที่ดินสยามสแควร์ครั้งนี้

รศ.ดร.จิตติศักดิ์ : สิ่งแรกของการพัฒนาครั้งนี้ เริ่มมาจากการปรับปรุงซ่อมแซมสาธารณูปโภคในพื้นที่สยามสแควร์ อย่างในอดีตเราคงเห็นเวลาฝนตก น้ำก็ท่วม บางวันไฟดับ เพราะมีกระรอกมีงูผ่านสายไฟ เลยมีการเอาสายไฟสายสื่อสารลงใต้ดิน พัฒนาตัวระบบระบายน้ำภายในพื้นที่ เป็นต้น แล้วพอเราปรับปรุงเสร็จ ด้วยจังหวะที่เกิดโควิด-19 ทำให้ผู้เช่าในตัวพื้นที่สยามแสควร์เงียบเหงา คนเข้ามาน้อยลง พูดง่ายๆ ค้าขายไม่ค่อยดี

เราเลยมองว่า ถึงเวลาพัฒนาด้านกายภาพ ซึ่งทั้งหมดอยู่ใน Master Plane ที่จะทำให้เราโตพัฒนาแบบยั่งยืน ภายใต้แนวคิด Smart City ที่คลุมพื้นที่ของจุฬาฯทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสยามสแควร์ สวนหลวง สามย่าน และพื้นที่พาณิชย์อื่นๆ รวมไปถึงต่อเนื่องกับตัวการพัฒนาหรือปรับปรุงกายภาพพื้นที่ในจุฬาฯด้วย

ภาพของสยามสแควร์ คาแรคเตอร์คนมองเป็นพื้นที่ดีพาร์ทเม้นท์ สโตร์ที่ไม่ติดแอร์ เป็นตึกแถว เวลาคนมาสยามสแควร์ก็จะเดินซื้อของข้างนอก ฝั่งเราเรียกว่า ฝั่งสยามร้อน สยามดิสฯ สยามเซ็นเตอร์ เขาเรียกว่า ฝั่งสยามเย็น เมื่อภาพเป็นแบบนี้ เลยเลือกคอนเซ็ปต์ Walking Street ในการเปลี่ยนแปลง ให้รถยนต์ยานพาหนะเข้ามาน้อยลง ควบคู่กับพัฒนาสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้น เพื่อให้คนเลือกในการสัญจรที่สะดวกสุดและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมที่สุด นั่นก็คือ การเดิน ให้คนออกมาชีวิต outdoor แทนที่จะอยู่แต่ในตัวอาคาร ติดจอคอมพิวเตอร์ จอมือถือ เพิ่มชีวิตชีวิตให้กับการใช้ชีวิต

ถ้าเกิดมองภาพการเปลี่ยนแปลง เรามองกายภาพเป็นตัวสุดท้าย เพราะการเริ่มต้นการพัฒนาเมืองโดยเริ่มจากกายภาพก่อนค่อนข้างจะเหนื่อย เราจะเห็นหลายโปรเจกต์ที่มันมีการเริ่มจากการปรับปรุงกายภาพ แล้วพยายามจะเอากิจกรรมเข้าไปใส่เอาคนเข้าไปใส่ สุดท้ายก็ failed เพราะไม่ได้เกิดมาจากความต้องการที่แท้จริง ฉะนั้นโจทย์ของการเปลี่ยนแปลงจริงๆ ต้องโฟกัสที่คนกับกิจกรรม ภาพสะท้อนออกมาเป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นตามยุคสมัย 

 

The People :  ณ วันเริ่มต้นมนตร์เสน่ห์ของสยามสแควร์คืออะไร และตอนนี้ยังมีอยู่หรือไม่

รศ.ดร.จิตติศักดิ์ : เราเห็นความเป็นสยามสแควร์ เราเห็นอัตลักษณ์ของสยามแสควร์ ณ วันที่เขาเป็น ผมเชื่อว่า ตอนแรกที่เราเริ่มต้นพัฒนาพื้นที่สมัยพ่อแม่เราเนี่ย เป็นแค่การพัฒนาพื้นที่เพื่อให้เเมืองมีระเบียบเรียบร้อย สามารถบริหารจัดการได้ ส่วนอัตลักษณ์ที่เกิดขึ้นมาจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่เข้ามาในตัวพื้นที่ มันเป็นภาพของการเดินพื้นที่ commercial ที่อยู่นอกอาคาร ขายของตามตึกแถวที่มีความหลากหลาย

ดังนั้นสมัยก่อนเราจะเห็นร้านหนังสือ เช่น ดวงกมล asia boook เห็นร้านค้าร้านอาหาร กระทั่งร้านขายแอร์ก็มีนะในสยาม เป็นเสน่ห์ในยุคสมัยนั้น

คำถามใหญ่คือ เราจะเก็บอัตลักษณ์ตรงนี้ไว้หรือไม่ จริงๆ เราพยายามนะครับ เพราะอย่าลืมว่าย่านรอบๆ เรามีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายคนที่อาจจะเรียกว่า เป็นทั้ง ‘เพื่อนบ้าน’ และอาจเป็น ‘คู่แข่ง’ ที่พัฒนาตัวเองแล้ว แต่เราเองพยายามเก็บความเป็นอัตลักษณ์ในลักษณะของตัว Shopping district ที่เป็น Outdoor Shopping Center ซึ่งเป็นเสน่ห์สร้างความแตกต่างให้กับสยามสแควร์ แล้วคิดว่า น่าจะยังคงต่อเนื่องไปได้ในอนาคต

อีกเรื่อง การเป็นจุดกำเนิดแบรนด์ไทยเล็กๆ ที่ดังระดับอินเตอร์ ตัวนโยบายของทาง PMCU ให้ความสำคัญกับแบรนด์ไทยอยู่แล้ว พูดง่ายๆ ถ้ามีคน 2 คนเดินเข้ามาในตัวพื้นที่เราแล้วอยากจะเช่าพื้นที่ คนนึงเป็นคนต่างชาติเอาแบรนด์ที่เป็น mass กับอีกคนนึงเป็นคนไทยเดินเข้ามา เราเลือกคนไทยก่อนนะ เพราะเรามีความรู้สึกว่าตรงนี้เป็นพื้นที่ที่ควรจะให้โอกาสกับคนไทย และการสร้างความสามารถในการแข่งขันเทียบกับต่างประเทศเป็นสิ่งที่เราทำมาตั้งแต่แรก

เราพยายามจะเก็บเอาความสำคัญของคนไทยที่เดินเข้ามาแล้วต้องการจะสร้างแบรนด์ขึ้นมาในตัวพื้นที่ของเรา โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาพของความหลากหลาย แต่ไม่ได้หมายความว่า มีนาย ก. แล้วนาย ก. มีน้องเป็นนาย ข. มีญาติเป็นนาย ค. แล้วเอาแต่ตระกูลนี้ก็คงไม่ใช่ เพราะฉะนั้นในมิติของความเป็นคนไทยเองก็ต้องมีความหลากหลายด้วย มีการกระจายให้เกิดความทั่วถึงและเท่าเทียม

The People :  โจทย์ที่ว่ายากในการพิจารณาให้ใครเช่าพื้นที่คืออะไร

รศ.ดร.จิตติศักดิ์ : อย่างที่ทราบกันที่นี้คนต้องการเข้ามาเยอะมาก เพราะเป็นจุดที่คนมาเยอะ มี eyeball เยอะ และคนคาดหวังว่าพื้นที่ยัง ‘ราคาถูก’ ผมใช้คำนี้ถ้าเทียบกับการเข้าไปอยู่ตามห้างหรืออะไรก็ตาม เพราะภาพคนมองเป็นย่านการค้าที่ไม่ติดแอร์ เป็นตึกแถว มันน่าจะถูกนะ เราก็ไม่ได้บอกว่าเราแพงนะ มันมีความสมเหตุสมผลอยู่ประมาณนึง แต่ละเคสมีเงื่อนไขต่างกัน หลังๆ เรายากและเลือกเยอะมากกว่า เหตุผลเพราะไม่อยากเริ่มให้คนเช่าแล้วไปไม่รอด

ถามว่าเราจุกจิกอะไร มีคนเดินกำเงินมาแล้วเช่าเราได้ เราสามารถ say yes แล้วเซ็นต์สัญญาได้เลย แต่เราไม่ได้ต้องการ เพราะถ้าเกิดคุณอยู่ไป 3 เดือนแล้วเจ๊ง แล้วทุกที่ในสยามเป็นอย่างนี้หมด ผมเหนื่อยในการปรับแก้ภาพ ตอบคำถามเกิดอะไรขึ้นกับสยามสแควร์ ฉะนั้นเราจะแนะนำเขาด้วยว่าคุณทำอย่างนี้สิ ทำไมคุณไม่ลองเปลี่ยนตรงนี้นะ เราจะเข้าไปยุ่งกับเขา ไปสร้างความยากลำบากให้เขา เพื่อให้มั่นใจว่า เมื่อคุณมาอยู่กับเราแล้ว คุณรอดนะ เติบโตและเข้มแข็งต่อไป นั่นคือความยากที่เราให้โจทย์เขากลับไป

เวลาเราคัดเลือก ถ้าเกิดเรามองมิติในแง่ของเงินมันง่ายครับ คนมีเงินหนาก็จบ แต่เงินที่ได้มาไม่ตอบโจทย์ของสังคม ไม่ได้ตอบการพัฒนาในพันธกิจที่เราได้รับจากจุฬาฯ มันไม่ได้ โจทย์ของเราเลยตั้งเงื่อนไขให้ยากขึ้นว่า นอกจากผลตอบแทนที่เป็นประโยชน์เป็นเงื่อนไขที่เราจะส่งคืนมหาวิทยาลัยแล้ว ต้องคืนกลับสู่สังคมในภาพใหญ่ด้วย อาจจะไม่ใช่ตัวเงิน เราคงไม่ได้ทำ CSR มาแจกน้ำขวดหรืออะไรก็ตาม แต่มีอะไรบ้างที่สามารถคืนกลับไปที่สังคมในมิติอื่นๆ ได้ อันนี้เป็นโจทย์ที่บางครั้งเราใช้คำหรูหราว่า ‘นวัตกรรม’ บางครั้งใช้คำว่า ‘โอกาส’ สิ่งเหล่านี้คือโจทย์ที่คนในแบรนด์ใหญ่ ๆ ที่มีกำลังเข้ามาจะต้องเจอผมถามกลับไป

ถ้าเป็นแบรนด์ที่เป็น mass ก็จะเจอโจทย์ยากประมาณว่า ต้องเป็น flagship ของที่เข้ามาต้องมีความเป็นพิเศษ ไม่ต้องเจอตามห้างตามร้านทั่วไป ต้องมีความเฉพาะคนที่มาก็จะเจอในพื้นที่สยามเท่านั้น

The People : แล้วโจทย์แบรนด์เล็กเป็นอย่างไร ยากเหมือนแบรนด์ใหญ่หรือไม่

รศ.ดร.จิตติศักดิ์ : แบรนด์เล็กตรงกันข้าม เราจะได้ความคิดใหม่ๆ ได้คำแนะนำจากเขา และได้มุมมองจากคนตัวเล็ก ซึ่งเขาจะมองกันอีกรูปแบบมองต่างจากแบรนด์ใหญ่ๆ ที่เขามอง ตรงนี้ผมถือว่า ทีมงานเราได้ประโยชน์มากกว่าอีก

หลายๆ อย่างที่เกิดขึ้นในตัวพื้นที่ของเราก็ได้ความเห็นจากคนตัวเล็กๆ เป็นเสียงสะท้อนขึ้นมาไม่ว่าจะ ‘บวก’ หรือ ‘ลบ’ โดยเฉพาะเสียงในด้านลบ เเป็นตัวที่เขาเรียกว่าอะไร เป็น resource ที่ดี เป็นทรัพยากรที่ดีทำให้เราพัฒนา

ขณะที่แบรนด์ใหญ่เขาอาจจะจีบเรา เขาอาจไม่อยากจะพูดกับเราตรงๆ อะไรอย่างนี้ เพราะฉะนั้นแบรนด์เล็กเลยเป็นสิ่ง ซึ่งเราเห็นคุณค่า เห็นความสำคัญเขาอยู่ เขาทำประโยชน์ให้กับเราได้เช่นเดียวกัน

The People :  แม้จะพยายามเป็นมากกว่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่คนยังติดภาพเดิมอยู่

รศ.ดร.จิตติศักดิ์ : ปฏิเสธไม่ได้ครับ เพราะมันเป็นพื้นที่ commercial  แต่เราพยายามเพิ่มมิติอื่นเข้าไปซึ่งเพิ่งเริ่มทำ เราต้องฟังผลตอบรับที่กลับมา ผมเรียนตรงๆ ว่า สิ่งที่เราเริ่มทำ ทีมงานก็เหนื่อย เพราะมันคือการเปลี่ยนวิธีคิด เปลี่ยนมุมมอง แล้วจริงๆ ในแง่ของการทำงานไม่ได้ง่าย ถ้าเราตั้งโจทย์ไว้ว่าต้องหารายได้สูงที่สุด มันไม่มีความยากเลย ใคร offer ผลตอบแทนสูงที่สุดเราก็เลือกคนนั้น

แต่โจทย์ ณ ปัจจุบันเป็นสิ่งที่เพิ่มเข้าไป คือ คุณต้องตอบได้ว่า สังคมได้อะไร ให้คุณค่ากับพื้นที่ของเราที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร โจทย์เหล่านี้ ‘เงินสูงที่สุดมันตอบเราไม่ได้’ หรือบางครั้งผลตอบแทนไม่ได้ถูกนำเสนอในรูปแบบตัวเลข เป็นสิ่งที่เราให้เงื่อนไขเขาเพิ่มเติมเข้าไป การดีเบตเพื่อเลือกผู้เช่าเริ่มยากแล้ว

ทว่าเรามองเห็นอนาคตว่า ถ้าไปในทิศทางนี้ ภาพของพื้นที่เมืองตรงนี้จะดีขึ้น สังคมที่อยู่รอบๆ เราจะดี คนที่เข้ามาในพื้นที่ของเราจะเริ่มพัฒนาทั้งในแง่วิถีชีวิต แง่ของความคิด เราจะเริ่มมองคนอื่นมากกว่ามองเข้ามาหาตัวเราเอง เรามองแบบนั้นครับ

ในช่วงเวลานี้ต่อจิ๊กซอว์ทำให้ภาพตรงนี้ในช่วงเวลานี้มันชัดเจนขึ้น แต่ในอนาคตจะเป็นอย่างนี้ต่อไปรึเปล่า ไม่แน่ ขึ้นอยู่กับว่าบริบทจะเปลี่ยนไปยังไง แล้วความเหมาะสมที่จะทำให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยั่งยืนต่อไปเป็นอย่างไร