นับ 1 ถึง ล้าน (ตร.ม.) สูตรบริหารงาน บริหารคน ฉบับ Prospect Development ปลุกปั้นโครงการ BFTZ สู่ผู้นำพื้นที่เช่าคลังสินค้าและโรงงาน เขต Free Zone

ตลอดเส้นทาง 15 ปีของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) ผู้พัฒนาและบริหารโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) ที่ก้าวขึ้นเป็นผู้นำของการให้บริการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าบนพื้นที่ Free Zone เขตปลอดอากร สนับสนุนผู้ประกอบการที่มีการนำเข้า-ส่งออกสินค้าให้ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี จนมีพื้นที่ศักยภาพถึง 9 โครงการ ที่มีอัตราการเช่าสูงถึงกว่า 90% ของพื้นที่ทั้งหมด

ความสำเร็จที่เกิดจากกุนซือคนสำคัญอย่าง คุณรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค
ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้หญิงที่นั่งเก้าอี้ผู้บริหาร เดินเข้าออกทุกไซต์งาน รู้จักลูกค้าผู้ประกอบการทุกราย
ด้วยการคร่ำหวอดแวดวงธุรกิจนี้มากว่า 30 ปี  สู่การบริหารงานด้วยแนวคิด “More Than Just Space…มากกว่าพื้นที่” ที่พาองค์กรก้าวทะยานจากการเป็นผู้บุกเบิกสู่ผู้นำ มีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. ได้รับความไว้วางใจจากผู้ประกอบการชาวไทยและต่างประเทศกว่า 300 บริษัท เลือกโครงการ BFTZ จัดตั้งโรงงานเป็นฐานการผลิตและใช้อาคารสำหรับจัดเก็บกระจายสินค้า

 

 

นับ 1 จนถึง ล้าน (ตร.ม.)  

ภาพคลังสินค้า โรงงาน และศูนย์กระจายสินค้าอันทันสมัย ที่จัดแบ่งพื้นที่อย่างเป็นระเบียบ มีสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ต่างจากนิคมอุตสาหกรรมในวันนี้ ในอดีตเคยเป็นบ่อปลา ป่าหญ้า ถนนหนทางห่างไกลจากความสะดวกสบาย

จุดเริ่มต้น บริษัทได้เล็งเห็นถึงโอกาสของพื้นที่ Free Zone ในการตั้งฐานการผลิต ทำให้คุณรัชนีและทีมงานยุคบุกเบิกที่มีจำนวนนับนิ้วได้ ได้ร่วมกันสร้างความเป็นไปได้บนพื้นที่ดังกล่าว วางรากฐานโครงการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าแห่งแรก ภายใต้ชื่อ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ 1) ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.23 เจาะกลุ่มผู้ประกอบการที่ต้องการประกอบธุรกิจอยู่ในเขต Free Zone ที่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ได้รับยกเว้นอากรขาเข้า อากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต การเป็นผู้ริเริ่มบุกเบิกโครงการคลังสินค้าและโรงงานในช่วง 10 ปีก่อนหน้านี้ ที่ผู้ประกอบการ หรือ เถ้าแก่ส่วนใหญ่ มักจะมองหาที่ดินสร้างโรงงานเอง ทำให้พื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้า เป็นเรื่องใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม จึงเป็นโจทย์หินของคุณรัชนี

“เราเป็นเจ้าแรกๆ ที่เติบโตมากับคําว่า Free Zone หรือเขตปลอดอากร"

"มองย้อนกลับไป 10 กว่าปีที่แล้ว เมื่อนักลงทุนเข้ามา ทุกคนอยากจะซื้อที่ดิน อยากมี Assets (สินทรัพย์) ของตัวเองก่อน เราต้องสร้างความเข้าใจเรื่องของ Investment Cost (ค่าใช้จ่ายในการลงทุน) ให้คุณนำเงินไปลงทุนกับสต๊อกสินค้า ลงทุนกับเครื่องจักรเถอะ เรื่องพื้นที่ตรงนี้ให้ PD ดูแล เช่าอาคารกับเราก่อน จนกว่าคุณจะแน่ใจว่าพร้อม แล้วค่อยขยับขยายธุรกิจต่อ ตอนแรกเราต้องขายกันแบบนี้” คุณรัชนี เล่าย้อนถึงความท้าทายในการก่อตั้งธุรกิจช่วงแรก

จากโครงการ BFTZ 1 ที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ค่อยๆ เติบโตอย่างมั่นคง ขยายอาณาจักรจนสามารถเพิ่มพื้นที่โครงการใหม่ต่อเนื่องรวม 9 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. ในทำเลศักยภาพ ได้แก่ บางนา-ตราด และ เทพารักษ์ จ.สมุทรปราการ, วังน้อย จ.อยุธยา และ บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา อันเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สะดวกต่อการจัดการระบบโลจิสติกส์ ใกล้ท่าเรือและสนามบิน เชื่อมโยงไปยังคลัสเตอร์อุตสาหกรรมต่างๆ โดยรอบ

 

 

“พื้นที่ส่วนใหญ่ของเราเป็นพื้นที่ผังเมืองสีม่วง สามารถทําอาคารได้หลากหลาย อาคารปรับการใช้งาน ทำได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า ในขณะเดียวกันก็เพิ่มเติมด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆ จากพื้นที่ Free Zone เท่ากับลูกค้าที่เข้ามา จะได้สิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีอากร จาก กรมศุลกากร ด้วย และประสบการณ์ที่มีมากกว่า 15  ปี เวลาที่ลูกค้ามาหาเรา จะบอกได้ว่าธุรกิจไหนเหมาะ ธุรกิจไหนไม่เหมาะจะอยู่ใน Free Zone เราไม่ได้เน้นแต่ว่าต้องการขายของ เร่งหาคนมาเช่าพื้นที่ แต่อยากเป็นพาร์ตเนอร์ที่ดีด้วย”

ด้วยการสวมหมวกเป็นผู้บริหาร ผ่านสายตาของนักบัญชี ที่จบปริญญาโททางด้าน MBA จาก Santa Clara University ประเทศสหรัฐอเมริกา ทำให้คุณรัชนี มีแนวคิดการบริหารพื้นที่อย่างมียุทธศาสตร์กับการกระจายอุตสาหกรรมผู้เช่า ไม่มีอุตสาหกรรมใดมีสัดส่วนเกิน 20% ของโครงการทั้งหมด อาทิ ผู้ให้บริการโลจิสติกส์, รีไซเคิลพลาสติก, ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์, อุตสาหกรรมยานยนต์, บรรจุภัณฑ์ และอื่นๆ ท่ามกลางกระแสการย้ายฐานผลิตไปมาระหว่างประเทศ แต่ก็ยังคงมีกลุ่มธุรกิจที่สนใจเข้ามาลงทุนในไทย ทั้งพลังงานหมุนเวียน, ชิ้นส่วนยานยนต์, อาหารและเครื่องดื่ม และมองหากลุ่มผู้ประกอบการที่มีศักยภาพ สอดรับกับ S-Curve ใหม่ๆ

รวมถึงการสร้างสมดุลของกลุ่มผู้เช่าจากหลากหลายประเทศ ไม่ว่าจะเป็นไทย จีน ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส อินเดีย เกาหลี และอื่นๆ ครอบคลุมธุรกิจทุกขนาด รวมกว่า 300 ราย ทำให้มีการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตโฟลิโอ หากเกิดวิกฤตขึ้นสำหรับบางอุตสาหกรรม ก็ไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท ทำให้ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ พร้อมรับมือทุกความเปลี่ยนแปลง

 

 

More Than Just Space … เพราะเราให้ “มากกว่าพื้นที่”

เมื่อถามถึงกุญแจสำคัญในการบริหารพื้นที่ให้มีอัตราการเช่าสูง ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า และความเชื่อมั่นจากลูกค้าใหม่ คุณรัชนีกล่าวว่า สิ่งที่เป็นหัวใจสำคัญคือ “ความยืดหยุ่น” และ “การสร้างคน ด้วย DNA ในแบบ PD” จนเกิดเป็นแนวคิด “More Than Just Space … มากกว่าพื้นที่”

นับตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่โครงการ การออกแบบสร้างคลังสินค้าหรือโรงงานให้มีความหลากหลาย ปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ อย่างอาคารสำเร็จรูปพร้อมเช่าแบบ Ready Built นั้น ยังดีไซน์แยกย่อยให้ตรงกับการใช้งาน ทั้งแบบที่มีรั้วรอบขอบชิด เพื่อมี Space รอบอาคารเป็นของตัวเอง, แบบยกพื้น เพื่อสะดวกต่อการขนถ่ายสินค้า หรือ อาคาร 1 หลัง ต้องการเช่า 1 ยูนิตก่อน ก็สามารถกั้นห้อง แล้วขยับขยายในอนาคตได้เช่นกันหากต้องการเช่าพื้นที่เพิ่ม ตอบโจทย์ความคุ้มค่าในการลงทุน สามารถปรับพื้นที่ได้ตรงกับสินค้าหรือบริการของลูกค้าในอุตสาหกรรมต่างๆ

 

“หลักใหญ่ของการทําธุรกิจพื้นที่ให้เช่า คือ ความยืดหยุ่น พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ สร้างอาคารให้พร้อมรองรับทุกธุรกิจ ลูกค้าจะปรับลด หรือเพิ่มพื้นที่ เราก็พร้อม ถ้าเขาเติบโต เราก็พร้อมจัดหาพื้นที่ หรือถ้าลูกค้ากำลังเจอวิกฤต ต้องการลดพื้นที่ก็ทำได้ จุดนี้เป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งของการเช่าพื้นที่ ความยืดหยุ่นตรงนี้ทําให้ลูกค้าตัดสินใจอยู่กับเราได้ง่ายและยาวนาน”

 

“บวกกับการดูแลหลังการเช่าที่คนของเราเข้าถึงได้ทันทีและคิดเผื่อลูกค้าเสมอ เช่น ผู้เช่าแจ้งซ่อมหลังคา ทีมจะถูกปลูกฝังให้ดูจุดอื่นๆ เผื่อด้วยว่ามีจุดใดที่ต้องซ่อมเพิ่มเติมก็จะดูให้เรียบร้อย จนลูกค้าส่วนใหญ่มักบอกว่า จะเจอคุณรัชนี เฉพาะตอนเซ็นสัญญากับช่วงเทศกาลสำคัญ เพราะทีมงานด่านหน้าดูแลจบไม่มีปัญหาให้ทีมผู้บริหารต้องลงไปดูระหว่างทางเลย"

ฉะนั้นหากเปรียบอาคารคุณภาพเป็น Hardware คนในองค์กรก็เป็นเหมือน Software ที่ช่วยเสริมสมรรถภาพทางธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น เราจึงสามารถเป็นมากกว่าพื้นที่เช่าให้ลูกค้าได้” คุณรัชนีกล่าว

นอกจากปัจจัยด้านพื้นที่ ความพร้อมให้บริการแบบ One Stop Service ครบ จบ ในที่เดียว เป็นเพื่อนคู่คิด นับตั้งแต่การให้คำแนะนำเลือกพื้นที่ที่เหมาะกับสินค้าหรือบริการของลูกค้า การประสานงานและช่วยเหลือด้านการขอใบอนุญาตประกอบกิจการต่างๆ 

มีสำนักงานกรมศุลกากรด้านหน้าโครงการ ดำเนินการผ่านพิธีการศุลกากร ณ เขตปลอดอากร บริการตลอด 24 ชั่วโมง การให้บริการซ่อมแซมและบำรุงรักษาอาคารคลังสินค้าและโรงงาน รวมถึงพื้นที่ส่วนกลาง ตลอดจนโปรแกรมเทรนนิ่งเสริมความรู้ให้แก่ผู้ประกอบการทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ องค์ประกอบที่มาจากความใส่ใจเหล่านี้ ล้วนเป็นจุดที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้า

 

 

ได้ใจทีม ซื้อใจลูกค้า

ตลอดระยะเวลา 15 ปี นับตั้งแต่การบุกเบิกธุรกิจพื้นที่เช่าคลังสินค้าและโรงงานในเขตพื้นที่ Free Zone ที่ต้องร่วมงานกับพนักงานจากหลักหน่วย จนถึงเกือบ 100 ชีวิต 

คุณรัชนีมองว่า การถ่ายทอด DNA และการสอนงานที่ดี คือการส่งต่อความเชื่อมั่นให้แก่ทีม ด้วยหลักคิดการส่งมอบสิ่งที่ดีที่สุดให้ลูกค้า ตั้งแต่การออกแบบโครงการไปจนถึงการบริการหลังการขาย ทำให้พนักงานทั้งทีมฝ่ายขายและฝ่ายบริการเกิดความมั่นใจ สามารถตอบคำถามหรือแก้ไขปัญหาแก่ผู้ประกอบการได้ กับการมองหา  Win-Win Situation ที่จะเกิดขึ้นได้เสมอ เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้าผ่านการบริการที่ใส่ใจทุกรายละเอียด จนเกิดเป็นความไว้วางใจในระยะยาว

“พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เรามาจากคนตัวเล็ก เป็นบริษัทเล็กๆ แล้วก็มามีพื้นที่ในแถวสมุทรปราการตั้งแต่เมื่อสมัย 15 ปีที่แล้ว จินตนาการภาพตอนเริ่มสร้างโครงการแรก เป็นไซต์งานที่ยังไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกแบบออฟฟิศในเมือง ทำให้มีความท้าทายด้านการ Recruit คน ก็ต้องบอกว่าคนที่เรามองหา คือคนที่มีทัศนคติที่ดี มีเซอร์วิสมายด์ และเปิดใจรับก่อน เสริมแรงด้วยการให้คําชื่นชมทั้งจากคนในทีม จากลูกค้า ก็จะเป็นตัวผลักดันคนของเราให้มีความสุขกับการทำงาน เมื่อมีผู้เช่าใหม่เพิ่มขึ้น โครงการขยายตัว ทีมงานจะรู้สึกว่าเขาเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความสำเร็จให้เกิดขึ้น”

 

 

นอกจากนี้ ยังมีอีกเคล็ดลับง่ายๆ ที่ผู้บริหาร หรือ คนทำงานสามารถนำไปใช้ได้ทันที นั่นคือ “การรับฟังอย่างเข้าใจ” ที่ทำให้ทีมงานเกิดความรู้สึกไว้วางใจ กล้าพูดถึงปัญหาและหาแนวทางแก้ไข มีส่วนร่วมในกระบวนการตัดสินใจต่างๆ ในขณะเดียวกัน เมื่อรับฟังเสียงสะท้อนจากลูกค้า องค์กรก็สามารถปรับตัวได้ไว  ได้ใจทั้งทีมงานของตนเอง ไปจนถึงซื้อใจลูกค้าได้

“คุณวรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ ของ มั่นคงเคหะการฯ ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของทาง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เป็นผู้บริหารที่เข้าใจในรากฐานของงานทุกมิติ มีมุมมองทั้งภาพกว้างและในรายละเอียด พร้อมที่จะรับฟังรวมถึงยังชี้นำแนวทางการแก้ปัญหาให้กับทีมงานได้อย่างตรงจุด การทำงานร่วมกับคุณวรสิทธิ์อย่างใกล้ชิด จึงซึมซับวิธีการบริหารทีมมาปรับใช้กับ PD ด้วย นั่นคือ เมื่อมีปัญหาต้องคิดหาโซลูชันเสมอ ถ้าทีมงานเจอปัญหา ก็จะบอกว่าลองเล่าให้ฟังว่าเกิดอะไรขึ้น พอเล่ามา โซลูชัน หรือ วิธีการแก้ปัญหา มันจะออกมาเองโดยที่เราไม่ต้องพูดอะไร”

ผลลัพธ์จากการพัฒนาคน ที่พร้อมส่งมอบสิ่งที่ดีแก่ลูกค้า ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี และกำลังเดินหน้าขยายโครงการ BFTZ ไปสู่หมุดหมายใหม่นั้น คือการเพิ่มพื้นที่เช่าเป็น 2 ล้าน ตร.ม.

ประสบการณ์ตลอดระยะเวลา 15 ปี ที่กลั่นจนเกิดเป็นแนวคิดเพื่อชีวิตการทำงานที่ต้องบริหารคน พื้นที่ เวลา ทรัพยากร ของคุณรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่รักในสิ่งที่ทำ และทำเกินความคาดหมาย เป็นด่านหน้าสำคัญในการรองรับการลงทุน ร่วมขับเคลื่อนภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยต่อไป